Kadıköy Konut Tipolojisi Üzerine

İstanbul kentinde Anadolu yakasının popülerlik kazanmaya başlamasında 1973 sonrası bir tesadüf değildir. Boğaziçi Köprüsünün açılması ve iki yaka arasında ulaşımın kolaylık kazanmasıyla beraber özellikle Kadıköy ilçesinde inşa edilmeye başlanan apartman tipi konutlarda yaşamak zaman içerisinde popülerlik kazanmış hatta bir statü göstergesi haline gelmiştir. Böylece 20.yy başlarında bir sayfiye alanı olarak görülen Kadıköy bölgesinde yer alan köşk, konak ve benzer müstakil konutlar yerlerini inşaat teknolojisinin gelişmesiyle giderek yükselen çok katlı yapılara bıkrakmıştır. Bu bağlamda bölgede gerçekleşen bu yapısal dönüşümü tetiklemesi açısından 80 sonrası imar düzenlemelerini de göz ardı edemeyiz. 


Kadıköy bölgesinde son 30 senede gerçekleşen bu yapısal farklılaşmanın mimari açıdan en can alıcı kısmı apartman tipi konutların büyük bir çoğunluğunun benzer biçimler içermesidir. Belki bugün bazı projelerin fark yaratmak amacıyla değişik tasarımlara yöneldiğini söyleyebiliriz ancak oldukça uzun süredir üretimi tekrarlanan konut tiplerinin mevcut morfolojiyi homojen ve tekdüze bir hale soktuğunu eklemeliyiz. 


Kadıköy'deki konut üretiminin yakın tarihini tartışmaya açtığımızda bu olguya angaje olmuş aktörlerin oluşturduğu gayriresmi jargonu ve kabulleri açığa vurmamız gerekmektedir. Bunun yanında mimari tasarımın yerel yönetimler tarafından belirlenen yapılaşma kurallarının etkisiyle ne gibi kalıplara sokulduğunu da görmeliyiz. 


Kadıköy'deki birçok gayrimenkul için geçerli olan konut sunum modeli kısaca "Kat Karşılığı" olarak adlandırılan müteahhit merkezli üretim biçimidir. Buna göre müteahhit, arazi sahibine/sahiplerine üstleneceği inşaat işinin sonucunda ortaya çıkacak artı değerin paylaşımı üzerine bir teklif sunar. Kadıköy'ün yakın dönem "modern" konut üretim tarihi malsahipleri ve çoğunlukla Karadenizli olan müteahhitlerin müzakerelerinin yansımalarını içerir. Basit bir ticari ilişkiyi tanımlıyor gibi gözükse de bu süreçler birçok farklı anlayış tarzını içinde barındırır. Konuyu basit ancak genel bir örnekle açıklamak daha sağıklı olacaktır. 


Kadıköy'de E-5 ve Sahil Yolu arasında kalan bölgede bir arsa hayal edelim ve bu arsanın üzerinde 25 sene önce yapılmış 8 daireli bir apartman bloğu olduğunu varsayalım. (Deprem olasılığının da etkisiyle bu bölgede eski konutların yenilenmesine yönelik ayrı bir ilgi olduğunu da hatırlatmak gerekiyor.) Dairelerin herbiri ortak alanlar ile beraber 100m2 ve farklı malsahiplerine ait, arazinin büyüklüğü ise 600 m2 olsun. Mevcut imar yönetmeliğine göre bu arsada inşa edilebilecek inşaat alanına baktığımızda binanın toplam alanından daha büyük olduğunu göreceğiz. Bu bölgedeki "emsal" 2.07'dir. Buna göre 600x2.07=1242 m2 inşaat alanımız olacaktır. Oysa bizim arsadaki mevcut bina 800 m2... Bu demek oluyor ki buradaki bina yıkılarak yerine yeni bir bina yapılırsa 442 m2 artı satılabilir alan ortaya çıkabilecektir. Müteahhit eski binayı yıkıp yeni bir bina yapma taahhütü karşılığında bu satılabilir alana (bazen daha azına) talip olur. Bu örnekle beraber karşımıza yavaş yavaş çıkacak olan bir takım farklı terimlerin kokusunu almaya başlıyoruz. 


Emsal : Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) olarakta adlandırılan binanın kullanılabilir/satılabilir alanlarını içeren alan miktarının katsayısıdır. Arsa büyüklüğü ile çarpıldığında kullanılabilir alanlar ortaya çıkar."Emsal" İstanbul'un belli bölgelerinde (bazı bölgelerde bina alanı yükseklik ile sınırlandırılır) inşaat sektörünün en popüler terimidir. Bir tasarıma başlamadan önce sorulan ilk sorudur. Emsal kaç ? Emsal bütün inşaat alanını kapsamaz. Şaftlar (tesisat, asansör) yangın kaçışları, iskan edilmeyen bodrum katlar, aydınlıklar, çatı araları, (herhangi bir bağımsız bölüme dahil olmayan) kat bahçeleri, tesisat balkonları (klima için) vb. bölümler emsale girmez. Emsal 2.07 ise "h" serbesttir yani bina yüksekliğini inşaat teknolojilerinin elverdiği sınırlara kadar taşıyabilirsiniz. 


TAKS : Taban Alanı Kat Sayısıdır. Arazi boyutu ile çarpıldığında yapının oturum alan miktarını verir. Kadıköy bölgesinde %25 ve max. %35 olarak geçer. Buna göre arazinin %35'ine oturan bir binanın kat alanlarını bu miktarı geçemez. Yani binanın normal katlarında "çıkma" yapılamaz.


Çıkma : Normal katlarda binanın oturum sınırlarının ötesine geçmemizi sağlayan teknolojidir. Çıkma boyutları İstanbul İmar Yönetmeliğine göre bina kat sayısı arttıkça düşer. Örneğin zemin+4 katlı bir binada 1.50 m çıkma yapabiliyorken zemin+9 katlı bir konutta 1 m çıkma yapabilirsiniz. Çıkmalar kapalı ve açık olarak ikiye ayrılır. Açık çıkma gündelik hayatta "balkon" diye çağırdığımız teras yarısıdır.


Balkon : Konuta taşınılmadan önce plastik veya alüminyum doğramalar ile kapatılarak evin alanına katılan yapı öğesidir. Buna göre balkon ve konut arasındaki duvarlar yıkılır ve bütünleşme sağlanır. Balkonlar bir dönem emsale dahil değildi. O dönem yapılan binalarda balkonların futbol sahası genişliğinde yapıldığını görmekteyiz. Zamanla suistimale uğradığından dolayı daha sonraları balkonlarda emsale dahil edilmiştir. Menşei "fransız" olan balkonlar emsale dahil değildir. 


Fransız Balkon : Cephede yere kadar inen geçirgen yüzeylerin önünde oluşturulan yönetmeliğe göre max. genişliği 15 cm olabilen ufak çıkmalardır. Yaklaşık son 10 yıldır İstanbul'da çok popülerdir. "Resmi proje" üzerinde 15 cm olan birçok fransız balkon uygulama esnasında büyüyerek bazen normal bir balkon boyutlarına ulaşabilmektedir. 


Resmi Proje : Binanın vaziyet planını, kanal projesini, kat planlarını, en az iki kesidini ve cepheleri içeren, muhtelif alan hesaplarının bulunduğu projedir. Bu proje sırasıyla Mimarlar Odası, İSKİ, Sivil Savunma, İtfaiye ve Belediye'den onay aldıktan sonra Tapu İdaresine gönderilir. Bu proje inşa edilmesi öngörülen binanın ruhsatının ekinde yeralır ve gerçekleşecek olanı yansıtır. Ülkemizdeki genel kanı, resmi proje yada ruhsat projesinin "iskan" alınana kadar geçerli olduğudur. Buna göre iskan alındıktan sonra uygulama sürdürülebilir ve binada özgür müdahaleler yapılabilir. 


İskan : Konutlarda, inşa edilen yapının yaşanabilirliğinin onaylanmasıdır. İskan alma süreci belli kriterlere dayanır. Yapının ruhsat ekinde yer alan projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Anlaşıldığı üzere iskan verildikten sonra yapı üzerinde değişiklik yaparak daha fazla kar yada artı değer yaratmak bir gelenek haline gelmiştir. Müteahhitlik camiasında buna "kazanmak" denir. İşte o unutulmaz replikler:


- Yangın merdiveni SAS odasını daha sonra biz yatak odasına dahil ederiz. Ordan bir giyinme odası kazanırız.
- O fransız balkonu biraz daha geniş yaparız biz uygulamada ordan bir balkon kazanırız.
- İskandan sonra çatıyı açıp genişletiriz, ordan bir teras yaparız. 
- Malsahiplerinin dairelerinden biraz alalım üst katlara verelim.
- Saçağı yüksek yapalım ordan bir 60 cm kazanırız. 
- Ortadaki aydınlığı iptal edelim oraya döşeme atarız.
...


Kadıköy'de yapılaşma kuralları yakın tarih içerisinde bu tip suistimallerin etkisiyle de giderek daralmıştır. Bu daralma ile beraber konut tipleri tekdüzeleşerek aynı biçimsel kalıbın içerisine girmiştir. Konut tipi ve binaların biçimleri neredeyse aynıdır. Kadıköy tipi konutun beynimizdeki yansıması antre, salon, mutfak ve arkaya uzanan koridorun perspektifinde dizilmiş kapılardır. Bu ev tipi sadece Kadıköy ilçesinde değil sanki her derde deva evrensel bir yaşam çözümüymüş gibi farklı şehilerde ve bölgelerde de bulunmaktadır. Bu noktada bu tasarımın üstün bir düşünsel arkaplanının olmadığı, kolaycılıktan ve hızlı üretimden dolayı sürekli tekrarlandığı açıktır. Sokak dokularına baktığımızda, bu tip apartman konutlar, birbirinden güzel cephe kaplamalarıyla, çatılarından fışkıran kaçak teras katlarıyla, işlevsiz fransız balkonlarıyla karşımıza dikilmektedirler. Şimdi o eski konakların herbirinin bahçesinde çok katlı, vahşi bir konut bloğu vardır ağzından dolarlar saçan. 


Tüm bunlarının yanında bugün Kadıköy'de ve benzeri bölgelerdeki mimarlık hizmetinin tek ölçütü en başta bahsettiğimiz "emsal" değeridir. Müteahhitin proje hizmeti almak üzere anlaştığı mimar emsali sonuna kadar kullanmak zorundadır. Bunun yanında imar yönetmeliğindeki boşlukları kullanarak ve proje içerisinde suistimale açık durumlar yaratarak müteahhitin haksız kazanç elde etmesine yardımcı olmalıdır. Mimarın bu konulardaki yetenekleri kendisinin kalitesinin belirlenmesinde kullanılan kriterlerdir.