KAMU ARAZİSİNDE BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM DENEYİMİ:
KARAYOLLARI 17. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ ARAZİSİ
Alper ÇAKIROĞLU
Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Şehir Planlama Doktora Programı
1. GİRİŞ
Tarihe baktığımızda kentlerin zaman içerisinde sosyal, ekonomik, kültürel ve politik koşullara göre kentsel formun sürekli bir dönüşüm içerisinde olduğu görülmektedir. Bu durum kentin devingen bir yapıya sahip olduğunun kanıtıdır. [1] Buna göre zaman içinde yaşanılabilirliği sorgulanan kentler, farklı tarihsel süreçte ve zaman dilimleri içerisinde bu dönüşümleri hızlı ve yoğun bir şekilde yaşamışlardır. Bu dönüşüm süreçleri, dönemsel koşulların yapılandırdığı modeller neticesinde farklı biçimlerde gerçekleştirilmiştir. Özellikle sanayi kentine ve küresel kente geçiş süreçlerinin bu bağlamda en kayda değer örnekler olarak göze çarpmaktadır. [2] Günümüzde de sermaye birikiminin inşaat sektörüne yönelmesi ile beraber kentlerde kaçınılmaz bir dönüşüm süreci yaşandığı görülmektedir.
Bu çalışmada kentsel dönüşüm kavramı genel olarak ele alınarak, bu bağlamda ülkemizde gerçekleştirilen ve konuya örnek olabilecek bir süreç değerlendirilecektir. Kamuya ait ve üzerinde tescilli yapı bulunan bir arazinin, kentsel dönüşüm kapsamına alınarak imar durumunun değiştirilmesi, özelleştirilmesi, satışı ve tekrar projelendirilmesi ele alınacaktır.
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm, bozulma ve çökme olan kentsel alanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününü ifade etmektedir. Kentsel dönüşüm hareketi, Endüstri Devrimi ile beraber üretim biçimleri dönüşen Avrupa ülkelerinin şehirlerinde görülmeye başlanmıştır. Bu dönemde sosyal yapının farklılaşması ve kent nüfusunun artması ile beraber konut üretiminin yoğunlaşması neticesinde, kentlerin geleneksel yapıları da kaçınılmaz bir dönüşüm içerisine girmiştir. Bu dönüşüm 20. yy başında modernizm akımıyla beraber, II. Dünya Savaşı sonrasındaki yıkımlar sonucunda ve küreselleşme sürecinde kapitalizmin toplumsal dönüşümünün altyapısını hazırlamak adına farklı coğrafyalarda farklı modeller üzerinden gerçekleştirilmiştir. [2]
Günmüzde mekanı şekillendiren politik iradenin sermaye odaklı bir düşünce yapısı içerisinde olduğu görülmektedir. Kent içerisinde zamanla işlevini kaybeden, terkedilen, bakımsız kalmış veya ıssızlaşmış yapılar ve alanlar, öngörülen dönüşüm senaryosuna uygun olarak tekrar şekillendirilmektedir. koşullandırılmaktadır. Bu koşullandırma ve dönüşüm işlemi için farklı metodlar izlendiği görülmektedir.
Yeniden Geliştirme
Yeniden geliştirme, ciddi olarak bozulmuş ve korunacak değeri olmayan yapıların bulunduğu bölgelerde kabul edilen bir yaklaşımdır. Yerel yönetimler için bu yaklaşım, arazinin maksimum kullanımı, daha yüksek zemin alanı ve şehir merkezine kalifiye emek grupların çekilmesi ve yeni aktivite alanlarının katılımı ile avantajlı görünmektedir
Rehabilitasyon
Rehabilitasyon, planlı olarak gelişmiş ancak zamanla yıpranmış, yoğunluğu artmış ve işlevlerini yerine getiremeyen bölgeleri tekrar değerli hale getirme yöntemidir. Mevcut bölgenin yapısının korunarak, koruma, tamir ve restore edilmesi temeline dayanmaktadır.
Entegrasyon
Bu yöntemle, kent kimliği korunurken, mevcut binaların yanına yeni binaların katılımıyla zengin bir çevre yaratması işlemidir. Mevcut olanların çevresinde konumlandırılacak yeni yapılarda çağdaş mimarlık örnekleri de ortaya konabilmektedir.
Yeniden Canlandırma
Sosyo-kültürel, ekonomik ya da fiziksel açılardan bir çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarının, çöküntüye neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi sonucu, o alanın tekrar hayata döndürülmesi, canlandırılması yöntemine verilen isimdir. [3]
Kentsel dönüşümün hangi yöntem üzerinden gerçekleştirileceğinin yanısıra, bu projeye dahil olacak aktörlerin belirlenmesi ayrı bir tartışma konusudur. İngiltere’deki örnekleri incelediğimizde kentsel dönüşüm projelerinin stratejik ortaklıklar üzerinden yürütüldüğü görülmektedir. İş geliştirme firması, sermayedar, mülk sahibi, planlamacı/tasarımcı, yüklenici ve yerel yönetimler bu ortaklıkların içerisinde yer alan en önemli aktörler olarak göze çarpmaktadır. Bu tip ortaklıklar sayesinde yatırımcı, yönetici ve kullanıcının katılımı sağlanarak, gerçekleşecek projenin belli bir mütabakat çerçevesi içerisinde planlanması ve uygulanması öngörülmektedir. [4]
Günümüzde, özellikle büyükşehirlerde kentsel dönüşüm başlığı altında birçok planlamanın ve projenin hayata geçirilmeye çalışıldığı görülmektedir. 2004 ve 2005 senelerinde çıkarılan yasalar sayesinde de kentsel dönüşüm kavramının yasal altyapısı hazırlanmıştır. Bunun neticesinde Başbakanlığa bağlı kurumlar olan TOKİ (Toplu Konut İdaresi) ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığı birçok önemli dönüşüm kararında etkin rol oynamaktadır. Son dönemde kamu arazilerinin de özelleştirme yöntemiyle kentsel dönüşüm kapsamına alınarak tekrar yapılandırılması gündeme gelmiştir.
3. KARAYOLLARI 17. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ ARAZİSİ
İstanbul’un Zincirlikuyu ve Boğaz Köprüsü bağlantı yolu gibi iki yoğun aksının kesişiminde yer alan Karayolları 17. Bölge Müdürlüğüne ait arazinin, ilk olarak özelleştirme yolu ile daha sonra da kentsel dönüşüm kapsamına alınarak bu alanın tekrar planlanması gündeme getirilmiştir. Karayolları arazisinin geçmişi 40 sene öncesine dayanmaktadır. Boğaziçi Geçiş Yolu projesi kapsamında kamulaştırılan arazilerden arta kalan bir bölge olan bu arazide Karayolları 17. Bölge Müdürülüğüne ait 13 katlı bölge müdürlüğü binası, lojmanlar, misafirhane, işletme binaları, hangarlar, futbol sahası, çocuk parkları ve koruluk bulunmaktaydı.Açık alanları ile beraber toplam alanı 126.500 m2 olmasına karşın yapı yoğunluğu düşük olarak plananmıştır. Mimar Mehmet Konuralp’in projelendirmiş olduğu Bölge Müdürlük binası 2004 senesinde modern mimarlık örneği olarak kabul edilerek Tabiat ve Kültür varlıklarını Koruma Kurulu tarafından tescillenmiştir. Yapı İstanbulluların gündelik yaşamında da şehrin ilk çok katlı simgesel yapısı olması bakımından toplumsal hafızanın bir parçasıdır. Yüksek katlı yapıların olmadığı dönemde bu eser İstanbulun gökdelenlerinden biri olarak görülmüştür. [5]
Milli Emlak Genel Müdürlüğü 2002 ve 2004 senelerinde bu arazinin satışı için kapalı zarf usulü ihale gerçekleştirmiştir. Ancak bu ihalelerin sonucunda arazi için bir alıcı bulunamamıştır. 2004’teki ihaleden hemen sonra III. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından yapı tescillenmiştir. Kurulun tescil kararına göre “ Silüet etkisinin düşünülmüş olması dolayısıyla İstanbul kentinde yapılan yüksek yapıların tarihi içinde önemli aşama ve mimari yaklaşım ürünü olması yapılışı ve sonrasında Türkiye’de gelişen yapım sistemlerinin ve malzemelerinin kullanılması ve üretimi konusunda önemli bir aşam ve tesislerin kurulması açısından başlangıçnoktası oluşturması mimari lüteratürde ve eğitim yayınlarında yer almasının yanında mimarlık fakültesi eğitim sürecinde kullanılan örnek yapılardan olması, Türkiye’de 20. yy. Mimari üretimleri içerisinde özellikle Zincirlikuyu – Levent aksı üzerinde daha sonra oluşan yüksek yapılar dizisi içinde başlangıç noktası ve kentsel simge oluşturması, tasarım ve planlama anlayışı açısından günümüz fonksiyonlarına da cevap verebilecek bir mimariye, planimetrik düzene ve esnekliğe sahip olması nedenleriyle korunması gerekli kültür varlığı tesciline karar verildi.” denilmiştir. [6]
Bakanlar Kurulu tarafından 2005 senesinde tekrar satışına karar verilen arazi için Bayındırlık ve İskan Bakanlığı plan hazırlıklarına başlamıştır. Bu sene içerisinde 3 kez imar plan değişikliği teklifinde bulunulsa da Anıtlar Kurulu tarafından plan kabul edilmemiştir. Aynı sene içerisinde Haziran ayında 5366 sayılı “Yipranan Tarihi Ve Kültürel Taşinmaz Varliklarin Yenilenerek Korunmasi Ve Yaşatilarak Kullanilmasi Hakkinda Kanun” mecliste onaylanarak yürürlüğe girmiştir. Şubat 2006 yılında yapılan teklifte ise imar plan değişikliği İstanbul Büyükşehir Belediye meclisinde görüşülmeden Belediye Başkanı tarafından onaylanarak ilgili yerel yönetim olan Beşiktaş Belediyesine gönderilmiştir. Beşiktaş Belediyesi 1/1000 planları askıya almış ve itiraz süreci başlatılmıştır. Bu planlara göre bakanlık arazinin resmi kurum alanından çıkarılarak turizm, kongre merkezi, kültürel tesis ve yeşil alan olarak kullanılmasını önermiştir.
İstanbul Mimarlar Odası, İnşaat Mühendisleri Odası ve Şehir Plancıları Odası planla ilgili olarak kamu yararı gözetilmediği gerekçesiyle Beşiktaş Belediyesi aracılığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na itiraz etmiştir. Ağustos 2006’da Milli Emlak tarafından yapılması planlanan ihale gelen itirazlar yüzünden iptal edilmiştir.
Bundan sonra Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından plan çalışmalarına tekrar başlanmıştır. Konut, rezidans, kültür merkezi, alışveriş merkezi ve otel gibi yapıların yapılabilmesi için Özelleştirme İdaresi Başkanlığı imar planı çalışmalarını sürdürmüş ve Kasım 2006 imar planı çalışmaları tamamlanmıştır. Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından onaylanan 1/5000 ölçekli ana plan ve 1/1000 ölçekli uygulama planı önce görüş almak için Büyükşehir Belediyesine daha sonra Anıtlar Kuruluna gönderilmiştir. Mimarlar Odası ve Şehir Plancıları Odası imar plan değişikliğiyle alakalı yargı yoluna gitmeyi tercih etmiştir.
Arazinin satışı için ihale hazırlıklarına başlanmıştır. Arazinin toplam alanı 96.500 m2, satış fiyatı ise Bakanlar Kurulu tarafından biçilen değere göre 460 milyon YTL’nin üzerinde olması tahmin edilmiştir. Binanın yeni imar durumuna göre 2.8 emsal karşılığında bodrum katlar hariç toplam 237 bin metrekarelik inşaat yapılabileceği öngörülmüştür. Bina yükseliği ise mevcut anıt yapının en fazla 1.5-2 katı kadar olabilecek şekilde planlanmıştır.
Mart 2007 itibariyle süregelen itirazlara rağmen satış ihalesi Maliye Bakanlığı tarafından gerçekleştirilmiştir ve ihaleye 10 adet firma ve ortak gayrimenkul girişimi katılmıştır. İhalenin gerçkeleşmesinden hemen önce daha sonra çıkabilecek hukuki sorunları aşabilmek için arazi Karayolları Müdürlüğü’nden Tekel’e devredilmiştir. Satış ihalesinin sonucunda Türk bir firma olan Zorlu Grubu araziyi 800 milyon $ karşılığında satın almıştır. Projenin yaklaşık 300.000 m2lik bir alan kaplayacağı ve tamamlandıktan sonra 3 milyar $ ‘dan fazla değere sahip olacağı belirtilmiştir.
Nisan 2007 içerisinde satışın iptali için KESK’e bağlı Yapı-Yol-Sen ÖYK kararının iptali için Danıştay’da dava açmıştır. Arazinin TEKEL’e devrinin hukuksuz olduğunun öne sürülmesinin yanı sıra ÖYK’nın sadece kuruluşların özelleştirilmesi konusunda yetki sahibi olduğu ve arazi satışını gerçekleştiremeyeceği belirtilmiştir. Kamulaştırma ile alakalı kanuna göre daha önceden kamulaştırılmış bir arazinin kamulaştırma amacının dışında kullanılması mümkün değildir. Ayrıca Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü'nde çalışan sendikaya üye kamu çalışanlarının oturdukları lojmanları boşaltmalarının da istendiği ifade edilen dilekçede, çalışanların evlerinden çıkarılmalarıyla telafisi güç ve imkansız zararların doğacağı öne sürülerek, dava sonuçlanıncaya kadar işleminin yürütmesinin durdurulması da talep edilmiştir.
Temmuz 2007’de Zorlu Grubu arazide gerçekleştireceği proje için uluslararası bir yarışma amıştır. İlk aşamada yarışmaya katılacak grupların tercihlerinin yapılması için belli kriterler belirlenmiştir. En az 100.000 m²’lik kentsel kullanım alanının, kavramsal düzeyden ihale dosyasına kadar bitirilmiş olması, uluslararası ve ulusal ödüller alınmış olması, uluslararası yayınlar ve uluslararası jüri üyelikleri görevlerinde bulunulmuş olması, ön seçim için uygulanacak temel ölçütler arasında gösterilmiştir. Yarışmanın ilk aşaması geçildikten sonra 14 adet yerli-yabancı mimarlık şirketi katılmaya hak kazanmıştır.
Eylül 2007’de Yol-Yapı, Altyapı Bayındırlık ve Tapu Kadastro Kamu Emekçileri Sendikasının (Yapı-Yol Sen) tarafından açılan davalar sonuçlanmıştır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, İstanbul Levent’teki 96 bin 505 metrekarelik Karayolları Genel Müdürlüğü arazisinin, özelleştirme kapsamına alınmasına, Tekel’e devrine ve Zorlu Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş’ye satışına ilişkin 3 Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK) kararının yürütmesinin durdurulması istemlerini reddetmiştir.
2008’in Şubat ayında yarışmanın 4+1 finalistleri gecikmeli de olsa açıklanmıştır. Emre Arolat, Tabanlıoğlu, Han Tümertekin, Cafer Bozkurt+Mete Arat ın yanı sıra ERA Şehircilik yedek finalist olarak son aşamada yerlerini aldılar.
Mart 2008 tarihinde Karayolları 17. Bölge Müdürlüğünün bulunduğu arazinin ilk sahipleri tarafından satışın gene kamulaştırma yasasına aykırı olduğu gerekçesiyle dava açılmıştır. Davayı açan 3 mal sahibinin avukatı arazinin kamulaştırma vasfından çıkarılıp satışa çıkarılması halinde yasaya göre ilk olarak eski sahiplerine teklif edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu ay içerisinde ayrıca yarışma sonucu dava ve itirazlar yüzünden gecikmeli olarak açıklanmıştır. [7] Emre Arolat ve Tabanlıoğlunun yarışmanın final aşamasında kurmuş olduğu konsorsiyumun tasarlamış olduğu proje birinci oldu ve uygulamaya hak kazanmıştır. Projelerin belirlenmesi sürecinde Anıtlar Kurulunun son aşamada neredeyse seçici bir kurul pozisyonuna getirilmesi bir takım tartışmalara neden olmuştur.
Mayıs ayında odalar ortak bir bildiri yayınlarken, Mimarlar Odasının açmış olduğu dava sonuçlandı ve ÖYK’nın yaptığı imar planı değişikliğini yürütmeyi durdurma kararı alındı. Danıştay'ın Nazım İmar Planı'nın yürütmesini durdurma gerekçesinde "İstanbul Boğaziçi Alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak için uygulanacak imar mevzuatını belirlemek ve düzenlemek amacıyla çıkarılmış bulunan Boğaziçi Kanunu'nun anılan maddesinde yer alan sınırlamanın, sadece konut yapımı için geçerli olduğunu, dava konusu plan değişikliğinde belirtilen nitelikte yapılacak yapılar için Yasada bir sınırlama öngörülmediğini kabul etmek, Kanun'un açık hükmü karşısında mümkün değildir" denilmiştir. Zorlu Grubu, yargı sürecinin devam ettiğini ve bu kararın nihai olmadığını söyledi ancak tepkilere yol açmamak için halen hafriyatı devam eden inşaatı durdurduklarını açıklamıştır. Yürütmeyi durdurma kararına Zorlu Grubu tarafından itiraz edilmiştir. 2008 Haziran ayında yürütmeyi durdurma kararına itiraz kabul edilmiş ve Zorlu grubu inşaata devam etmiştir.
Nisan 2009’da Şehir Plancıları odasının 2006 senesinde açmış olduğu iptal davasının neticesinde Danıştay tekrar yürütmeyi durdurma kararı almıştır. Kararda, Boğaziçi Kanunu’nun 1. maddesi anımsatılarak, mevzuata göre, Boğaziçi’nin kültürel ve tarihi değerlerinin, doğal güzelliklerinin korunması, bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmaların sınırlandırılması gerektiği vurgulanmıştır. Mevzuata göre, Boğaziçi alanındaki bir taşınmaz üzerinde, ancak taban alanı kat sayısı yüzde 15 ve 5 katı geçmemek şartı ile konut yapılabileceğinin vurgulandığı kararda, söz konusu konut tanımının, Zorlu’nun satın aldığı arazi için de geçerli olduğu ifade edildi. Kararda buna göre, bu bölgede yapılacak yapılardaki maksimum yüksekliğin “tescilli idari blok binasından uzaklık ile bağlantılı olarak, 1.5 ile 2 misli yüksekliğini aşamayacağı ifade edilmiştir.
Davalı Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın, bu kararı temyiz etme hakkı bulunmaktadır. Zorlu Grubu kendilerine henüz bir tebliğ ulaşmadığını belirterek inşaata devam ettiklerini açıklamıştır. [8]
3. SONUÇ
Satış, imar değişikliği ve tercih edilen proje üzerindeki tartışmalar halen sürmektedir. Bu sürecin ülkemizdeki kentsel dönüşüm hareketinin işleyişi hakkında bize bir takım ipuçları verdiği kesindir. Bahsettiğimiz bu örnek üzerinden değerlendirecek olursak yürütme organlarının kentsel dönüşüm başlığı altında büyükşehirlerdeki bir takım görece değerli arazilerin satışını büyük bir ihtiras ile sürdürdüğü görülmektedir. Bu süreçte bir takım denetim mekanizmalarının atlanarak merkezden alınan kararların uygulanması üzerinde ciddi bir ısrar göze çarpmaktadır.
İhale sürecine kadar yaşanan planlama sürecinde yerel yönetimlerin, sivil toplum kuruluşlarının ve resmi kurum/kurulların mümkün olduğunca etkisiz bırakıldığı ve meselenin sürekli yargı organlarınca çözüme ulaştırılmaya çalışıldığı görülmektedir. Arazinin mülkiyeti ile alakalı ortaya çıkan sorunlar ise yürütme organlarının yıllar önce kamulaştırılmış bir arazi üzerinde yapmış olduğu planlamanın sorgulanabilir olduğunu göstermektedir.
Bunun yanında 2005 senesi içerisinde 3 kez iptal edilen imar plan değişikliği önerilerinden sonra dönüşüm ile alakalı kanunların yürürlüğe sokularak bazı kurumların sadece danışma ve görüş alma mercilerine dönüşmesi oldukça manidar karşılanabilir. Mart 2007’de gerçekleşen ihaleden hemen önce arazinin mülkiyetinin doğabilecek hukuki sorunlar öngörülerek Tekel’e devri kullandığımız mesleki jargon içerisinde açıklanması çok kolay olmayan bir olaydır.
Şehrin merkezinde yer almasına rağmen yaklaşım açısından biraz talihsiz bir konumda olan Zorlu Center arazisi üzerinde gerçekleştirilecek projenin bölgede ciddi bir yoğunluk yaratacağı gerçektir. Projenin kentsel açıdan yaratacağı etkilerin göğüslenmesi adına hangi planlamaların yapıldığı yada hangi önlemlerin alındığını açıkçası bu süreç içerisinde çok net okuyamamakla beraber henüz projenin kendisinin de akıbetinin muğlak kaldığı ortadadır.
Sürece dahil olan aktörleri tekrar incelediğimizde yurtdışında izlediğimiz örneklerden farklı bir biçimde herhangi bir uzlaşma yada tartışma ortamının yaratılmaya çalışılmadığı hatta mümkün olduğunca bundan uzak durulduğunu görmekteyiz. Yürütme organları tarafından yasal altyapısı hazırlanan ve planlaması neredeyse salt sermaye birikimini yönlendirme amacıyla organize edilen bu özelleştirme ve dönüşüm hareketi ülkemizde yürütülen diğer örneklere de bakıldığında bir yöntem haline gelmiştir.
KAYNAKLAR
[1] D. Harvey, 2006, “Postmodernliğin Durumu”, Çev.S. Savran, Metis Yayınevi, İstanbul
[2] Z. Görgülü, 2007, “Kentsel Dönüşüm ve Ülkemiz”, TMMOB İzmir Kent Sempozyumu, İzmir, 767-780
[3] E.Kamacı, H.T. Örmecioğlu, 2005, “Kentsel Sit Alanlarında Kentsel Dönüşüm Problematiği:Antalya Kaleiçi”, Ankara
[4] P.Roberts, H.Sykes, 1999, “Urban Regeneration”, Sage Publications, London
(Erişim Tarihi:02.06.2009)
(Erişim Tarihi:02.06.2009)
(Bu çalışma 15.06.2009 tarihinde yapılmıştır.)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder